Vastgoed en bedrijfsopvolging: beleid Belastingdienst bekend - Aanvullende voorwaarden eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling eigen woning gepubliceerd

Vastgoed en bedrijfsopvolging: beleid Belastingdienst bekend

Onlangs is een document openbaar geworden met beleid van de Belastingdienst over de vraag wanneer vastgoedactiviteiten als een onderneming worden aangemerkt en welke factoren van belang zijn voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling.

Vastgoedactiviteiten een onderneming?

In de fiscale praktijk komt geregeld de vraag naar voren hoe vastgoedactiviteiten belast moeten worden. De discussie spitst zich toe op de vraag wanneer dergelijke activiteiten als onderneming moeten worden aangemerkt. Daarbij wordt projectontwikkeling doorgaans als onderneming aangemerkt. Over de verhuur van vastgoed verschillen adviseur en inspecteur dikwijls van mening. De laatste jaren komt extra belang toe aan die vraag, omdat de kwalificatie als onderneming meebrengt dat ook de gunstige bedrijfsopvolgingsregeling kan worden toegepast. Recentelijk is een document openbaar geworden waarin het beleid van de Belastingdienst bij dit soort vraagstukken wordt uiteengezet.

Verhuur van vastgoed geen onderneming

Het uitgangspunt van de Belastingdienst is dat de verhuur van vastgoed geen ondernemingsactiviteit vormt. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit anders is als arbeid wordt verricht die gericht is op het behalen van een hoger rendement dan normaal gesproken wordt behaald met verhuur. De volgende omstandigheden acht de Belastingdienst niet relevant, of in elk geval niet onderscheidend voor de kwalificatie als onderneming:

• de tijdsbesteding en kennis van de vastgoedexploitant;
• of de werkzaamheden ter zake van de verhuur zijn uitbesteed of dat er eigen personeel is (een eigen onderhoudsdienst bijvoorbeeld);
• de mate waarin het vastgoed wordt gefinancierd met geldleningen;
• het bieden van services (schoonmaken, receptioniste, glazen wassen, beveiliging) naast de kale verhuur;
• de omvang van de vastgoedportefeuille;
• het behalen van een hoger rendement door middel van bestemmingswijzigingen of het ‘op papier’ laten splitsen van het vastgoed;
• grootschalig renoveren of onderhoud plegen.

In de praktijk worden deze omstandigheden wel vaak aangevoerd om aannemelijk te maken dat sprake is van een vastgoedonderneming. Duidelijk is nu dat het beleid van de Belastingdienst is om daarin niet mee te gaan.

Vooroverleg

Behalve een inhoudelijke uiteenzetting bevat het document ook informatie over hoe de discussie met de belastingplichtige wordt aangegaan. De Belastingdienst staat open voor vooroverleg, zodat de belastingplichtige voorafgaand aan het doen van een schenking duidelijkheid kan krijgen over de kwalificatie als ondernemingsvermogen. Een verzoek van een belastingplichtige heeft geen kans van slagen, als niet nauwgezet kan worden beargumenteerd dat het rendement hoger is dan dat van vergelijkbare partijen in de markt en dat dit hogere rendement verband houdt met de verrichte arbeid. De Belastingdienst hecht grote waarde aan het zo precies mogelijk in kaart brengen van de feiten en omstandigheden van het voorgelegde geval. Daarbij kan de Belastingdienst gebruikmaken van een omstandighedencatalogus, waarin de feiten en omstandigheden voor verschillende jaren worden opgenomen.

Bron: Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten (1 juni 2016)

Aanvullende voorwaarden eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling eigen woning gepubliceerd

In de Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting zijn aanvullende voorwaarden opgenomen voor toepassing van de sinds 1 januari 2017 geldende eenmalig verhoogde vrijstelling van € 100.000 voor eigenwoningschenkingen.

Schenkingen in verband met de eigen woning

De eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkingen in verband met de eigen woning is per 1 januari 2017 structureel verhoogd tot € 100.000 per schenker. De schenking moet worden aangewend voor:

• de verwerving of verbouwing van een eigen woning; of
• de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning; of
• de aflossing van de eigenwoningschuld; of
• de aflossing van een restschuld die is ontstaan bij vervreemding van een eigen woning.

Een belangrijk voordeel is dat de vrijstelling niet langer beperkt is tot schenkingen van ouders aan kinderen. Wel blijft de eis gehandhaafd dat de begiftigde tussen de 18 en 40 jaar oud moet zijn. Een andere belangrijke versoepeling is dat het bedrag van de verruimde vrijstelling nu gespreid over drie achtereenvolgende kalenderjaren mag worden benut. In verband hiermee is de aanslagtermijn voor het opleggen van een aanslag schenkbelasting verruimd van drie naar vijf jaar wanneer bij de schenking gebruik is gemaakt van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning

Voorwaarden 

Aan toepassing van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkingen in verband met de eigen woning zijn een aantal voorwaarden verbonden. Zo moet in de aangifte schenkbelasting expliciet een beroep op deze vrijstelling worden gedaan. Aanvullende voorwaarden zijn opgenomen in de Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting. Deze zijn per 1 januari 2017 ingrijpend gewijzigd voor schenkingen die vanaf die datum worden gedaan. Hieronder volgt een korte samenvatting:

• Het is niet langer mogelijk om een eigenwoningschenking onder opschortende voorwaarde te doen. De schenking moet onvoorwaardelijk zijn, dan wel de ontbindende voorwaarde bevatten dat de begiftigde het geld niet (tijdig) voor de eigen woning aanwendt. Elke andere voorwaarde, zoals een herroepingsmogelijkheid, is niet toegestaan.
• De schenker moet daadwerkelijk geld betalen. De vrijstelling kan niet worden toegepast voor een eigenwoningschenking onder schuldigerkenning.
• Het bedrag van de schenking moet uiterlijk in het tweede kalenderjaar volgend op dat waarvoor een beroep op de verhoogde vrijstelling is gedaan zijn besteed ten behoeve van de eigen woning. De begiftigde moet dat doen blijken (dus strenger dan ‘aannemelijk maken’). 
• Als de vrijstelling van € 100.000 in een kalenderjaar niet volledig kan worden benut, is het mogelijk om in de twee daaropvolgende jaren aanvullende schenkingen te doen ten behoeve van de eigen woning. Deze aanvullende schenkingen moeten wel binnen dezelfde periode worden aangewend voor de eigen woning. Als in 2017 € 50.000 wordt geschonken voor de eigen woning kan dus in 2018 of 2019 nog € 50.000 extra worden geschonken, maar moet het volledig bedrag van € 100.000 wel uiterlijk ultimo 2019 zijn aangewend voor de eigen woning.

Wanneer blijkt dat niet aan de gestelde voorwaarden is voldaan, dient de begiftigde dit uiterlijk op 31 mei van het derde kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarvoor een beroep op de verhoogde vrijstelling is gedaan aan de inspecteur te melden. Hier is derhalve sprake van een actieve meldingsplicht.

Bron: Regeling van 29 december 2016 tot wijziging van de Uitvoeringsregeling schenk- en erfbelasting (Staatscourant 2016, 69005)

Geplaatst op 23-1-2017