Coronaclausule in huurcontracten

Inleiding
Recente ontwikkelingen in de rechtspraak leiden tot de vraag hoe huurcontracten “pandemieproof” kunnen worden gemaakt. Let wel, of deze noodzaak aanwezig is valt nog te bezien. Immers de uitspraken van onlangs zijn gedaan door lagere rechters en niet duidelijk is of beroep is ingesteld (vermoedelijk wel) én indien ja, hoe de hogere rechter daarover zal oordelen. Gevolg is wel dat huurders, met als voorbeeld de recente coronarechtspraak, omzetafhankelijke huurprijzen willen afspreken. Verhuurders daarentegen zullen in het contracten willen opnemen, dat een pandemie voorzienbaar is en dus geen onvoorziene omstandigheid die huurprijsvermindering rechtvaardigt. Hoe zit het juridisch? De gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW) is een uitwerking van artikel 6:75 BW. Dit ziet op overmacht. De veelgebruikte ROZ-modellen sluiten huurprijsvermindering wegens een gebrek al uit, maar hier gaan de rechters in de besproken rechtspraak omheen door gebruik te maken van “onvoorziene omstandigheden”. De mogelijkheid van de onvoorziene omstandigheden is dwingendrechtelijk geregeld en kan dus niet contractueel uitgesloten worden. Wat wel kan is het vooraf expliciet vastleggen wat partijen wél en niet meegenomen hebben in hun afspraken. Dus bijvoorbeeld opnemen dat een pandemie niet onvoorzienbaar is en door partijen in de huurovereenkomst (en dus in de huurprijs) is verdisconteerd. Wel geldt dat hoe meer partijen in dat kader in detail treden (voor wat betreft bijvoorbeeld de gevolgen van de pandemie) hoe groter het risico dat juist niet expliciet besproken punten buiten de overeengekomen regeling vallen en toch weer de stempel “onvoorzien” krijgen. Te denken is bijvoorbeeld aan de gevolgen van rellen en alles daaromheen, is dit te voorzien?
De rechter zal in geval van een discussie met betrekking tot die punten achteraf eerder tot het oordeel kunnen komen dat partijen kennelijk, door daar niets over af te spreken, die punten niet hebben willen aanmerken als “vooraf voorzien/uitgesloten als zijnde onvoorzien” en daarmee de huurovereenkomst c.q. de korting op de huurprijs alsnog verordonneren.

Pandemie-clausule
Wanneer het de bedoeling is een pandemie als onvoorziene omstandigheid voor een aanpassing van de huurprijs uit te sluiten dan zou daartoe een volgende clausule in een huurcontract kunnen worden opgenomen:
Pagina 2 van 2
Partijen spreken af dat eventueel verminderd huurgenot ten gevolge van overheidsmaatregelen ter afwending of bestrijding van een pandemie niet als een gebrek aan het gehuurde kwalificeert. De omstandigheid dat sprake is of kan zijn van een pandemie en/of dat zulks gevolgen kan hebben voor de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde hebben partijen meegenomen in de afwegingen bij het aangaan van deze huurovereenkomst. Een pandemie, daarmee samenhangende overheidsmaatregelen etc. zijn voor partijen dus niet onvoorzien en kwalificeren daarmee niet als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Een pandemie, daarmee samenhangende overheidsmaatregelen etc. zijn derhalve omstandigheden die in het kader van deze huurovereenkomst voor risico van de huurder komen.

Mogelijke gevolgen

Vanuit commercieel oogpunt zal de vraag opkomen of deze clausule potentiële huurders niet bij voorbaat al afschrikt. De huurder die het voorgelegde huurcontract goed bestudeert, zal zich ongetwijfeld achter zijn oren krabben en misschien zelfs afhaken, maar een dergelijke clausule is wél op voorhand duidelijk. Het staat de verhuurder vrij om te bepalen of hij dit risico wel of niet wenst te nemen. Een conclusie blijft evenwel als een paal boven water staan: zorg altijd voor maatwerk. Dit betekent van geval tot geval bekijken welke invloed een pandemie en de daarbij behorende overheidsmaatregelen hebben op de exploitatie van vastgoed en afhankelijke daarvan beoordelen bij wie dat risico moet liggen. Met het oog op het in ere te houden ondernemerschap van partijen is het dus goed om te kiezen voor een variant waarbij vooraf afgesproken wordt hoe eventuele pijn tussen partijen verdeeld wordt. Een Coronahuurclausule op maat dus. Bovendien zou deze clausule uit onderhandeld kunnen worden, bijvoorbeeld door akkoord te gaan met een op voorhand lagere huurprijs.

Disclaimer
De in dit memorandum opgenomen informatie is van algemene aard en heeft geen betrekking op de specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een bepaalde entiteit. Hoewel bij de totstandkoming van dit memorandum de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, kunnen wij niet garanderen dat de daarin opgenomen informatie op de datum van ontvangst juist en volledig is of dat in de toekomst zal blijven. Op grond van deze informatie dient geen actie ondernomen te worden zonder adequate professionele advisering na een grondig onderzoek van de specifiek van toepassing zijnde situatie.

Geplaatst op 18 februari 2021