Starter gebaat bij schenking eigen woning -  Gebruikelijk loon kan lager zijn dan wettelijk minimumloon

Starter gebaat bij schenking eigen woning

De woningmarkt is al jaren lastig voor starters. De hulp van ouders bij het verkrijgen van een woning zal daarom vaak zeer welkom zijn. Daarbij is wel van belang om te voldoen aan de voorwaarden van de fiscale faciliteiten. Anders zal de starter een fors bedrag aan schenkbelasting moet betalen.

Schenking aankoopsom woning

Een manier voor ouders om hun kinderen te helpen bij het verkrijgen van een eigen woning is het schenken van woning. Maar voor de heffing van overdrachtsbelasting is het beter om de aankoopsom voor de eigen woning te schenken. Het voordeel van het schenken van de aankoopsom boven het zelf kopen en vervolgens schenken van de woning zit in de overdrachtsbelasting. Als de ouders de woning zelf kopen, betalen zij 8% overdrachtsbelasting.  Als het kind zelf zijn eigen woning koopt, kan het lage tarief van 2% van toepassing zijn. En onder voorwaarden kan zelfs een vrijstelling gelden!

Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting

De vrijstelling in de overdrachtsbelasting met betrekking tot woningen kent de volgende cumulatieve voorwaarden:

• De verkrijger is een meerderjarig natuurlijk persoon, die nog geen 35 jaar oud is.
• De verkrijger heeft deze vrijstelling nog niet eerder toegepast. Hij legt hierover ook een duidelijke schriftelijke verklaring af.
• De verkrijger gaat de verkregen woning gebruiken als hoofdverblijf. Hierbij mag het niet gaan om tijdelijk gebruik. De gebruiker moet zijn voornemen met betrekking tot het gebruik schriftelijk opnemen in een verklaring.
• Vanaf 1 april 2021 gaat nog een voorwaarde gelden. Deze voorwaarde luidt dat de totale waarde van de woning, rechten waaraan een woning is onderworpen en/of aanhorigheden van die woning een bedrag van € 400.000 (bedrag 2021) niet overschrijdt. Overigens is deze voorwaarde niet te omzeilen door de verkrijging te splitsen. Krijgt iemand namelijk een deel van (de rechten op) een woning in handen en verwerft hij binnen twaalf maanden weer een deel van deze woning? Dan moet hij bij de tweede verkrijging de waarde van de eerdere deelverkrijging optellen.

Jubelton

De schenking van een eigen woning of een aankoopsom van een eigen woning is belast met schenkbelasting. Maar onder de volgende voorwaarden mag de begunstigde eenmalig een vrijstelling toepassen van € 105.302 (bedrag 2021):

• De begunstigde is tussen de achttien en veertig jaar oud.
• De schenking is ten behoeve van een eigen woning. Daarbij dient men aan te sluiten bij het begrip ‘eigen woning’ in de inkomstenbelasting.
• De schenking mag geen andere voorwaarde bevatten dan een ontbindende voorwaarde dat de schenking vervalt voor zover niet is voldaan aan de voorwaarden voor de verhoogde vrijstelling voor een schenking ten behoeve van een eigen woning;

Voor- en nadelen jubelton

Als ouders hun kinderen een jubelton schenken helpen zij hen niet alleen met het verkrijgen van een eigen woning. Zij verlagen ook de nalatenschap waarover de kinderen bij het overlijden van hun ouders erfbelasting zijn verschuldigd. Bovendien hebben de ouders na de schenking minder box 3-vermogen. Maar door de schenking zal bij een latere verkoop van de eigen woning de overwaarde hoger zijn. Fiscaal gezien wordt de eigenwoningbezitter de overwaarde te besteden aan zijn eigen woning. En dat betekent in beginsel minder aftrek van hypotheekrente.

Verstrekken eigenwoninglening

Vaak zal de jubelton onvoldoende zijn voor het volledig financieren van de eigen woning. In dat geval kan een ouder besluiten zijn kind een lening te verstrekken. Zo lang deze lening voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld, kan het kind de betaalde rentevergoeding aftrekken. Voldoet de lening niet aan de voorwaarden, dan valt de schuld in box 3. Om te kwalificeren als eigenwoningschuld moet de lening van de ouders aan het kind:

• zijn aangegaan in verband met de eigen woning, zoals aankoop, verbetering of onderhoud; en
• op zijn minst annuïtair in maximaal 360 maanden worden afgelost. Deze eis moet ook zijn opgenomen in de leningsvoorwaarden.

Informatieverplichting

Bovendien moet het kind voldoen aan een informatieverplichting om de rente te mogen aftrekken. Hij zal aan de Belastingdienst moeten opgeven:

• op welke datum hij de schuld is aangegaan.
• wat het startbedrag van de lening is;
• welk maandelijks rentepercentage is overeengekomen;
• wat de contractuele looptijd van de lening in maanden is;
• wat het aflossingsschema is; en
• de naam, adres en burgerservicenummer (BSN) van de ouder die de lening verstrekt. Mocht de ouder via zijn bv de lening verstrekken, dan dient het kind het KvK-nummer van die bv te vermelden in plaats van het BSN van zijn ouder.

Latere schenkingen

De ouders kunnen in latere jaren hun kind nog gewone schenkingen doen toekomen. Ook kunnen zij de eigenwoningrente kwijtschelden. Dat telt ook als een schenking en bovendien drukt de rente dan niet op het kind. In dat geval kan hij de rente niet aftrekken. Daarom is het beter een aflossing in plaats van een rente kwijt te schelden.

Gebruikelijk loon kan lager zijn dan wettelijk minimumloon

Rechtbank Gelderland oordeelt dat X bv het gebruikelijk loon van de aanmerkelijk belanghouder lager mag vaststellen dan het wettelijk minimumloon nu de BV niet over de financiële middelen beschikt om een hoger salaris uit te keren. Wat was het geval?

A is enig aandeelhouder en werknemer van belanghebbende, X bv. A en X bv sluiten op 1 oktober 2018 een arbeidsovereenkomst. Hieruit volgt een dienstverband voor ten minste 40 uur per week tegen een salaris van € 3.750 bruto per maand, zonder vakantiegeld. Dit salaris is in het laatste kwartaal van 2018 ook maandelijks verloond. Wegens gebrek aan financiële ruimte verzoekt X bv op 13 december 2018 aan de inspecteur om het gebruikelijk loon met ingang van 2019 vast te stellen op nihil. De inspecteur wijst het verzoek af en legt een naheffingsaanslag loonheffingen op voor 2019. Hij stelt zich daarbij op het standpunt dat het gebruikelijk loon tenminste op het wettelijk minimum loon moet worden vastgesteld.

Rechtbank Gelderland oordeelt dat indien aannemelijk gemaakt kan worden dat de continuïteit van de bv in gevaar komt een verzachting op de gebruikelijk loonregeling geldt. Het feit dat het besluit van 22 mei 2001, CPP2000/3172M waarin dit vast ligt is ingetrokken doet daar niet aan af, nu het besluit een voorlichtend karakter heeft. De wet minimumloon is niet geschreven voor deze situatie en kan buiten beschouwing blijven. De rechtbank stelt het gebruikelijk loon voor het boekjaar 2018/2019 vast op in totaal € 11.250. Omdat dit bedrag in de laatste drie maanden van 2018 al uitbetaald is, vermindert de rechtbank de naheffingsaanslag 2019 naar nihil.

Belang voor de praktijk

De Wet minimumloon is niet geschreven voor directeur-groot aandeelhouders.

Wanneer de continuïteit van de onderneming in gevaar komt, kan worden afgeweken van de gebruikelijk loon regeling. Wij adviseren een onderbouwing op te stellen waaruit dit gevaar voor de continuïteit blijkt en deze te bewaren voor het geval de inspecteur vragen over de hoogte van de beloning voor de directeur-groot aandeelhouder stelt.

Geplaatst op 31 maart 2021